Untermiete: Sinnvolle Option für Praxisgründer

In Zeiten hoher Mietpreise und Betriebskosten ist die Untermiete eine sinnvolle Option für Ärzte, die sich selbstständig machen möchten.

Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer. Foto: zvg

Gerade für jüngere Wahlärzte ist es wohl selten einfach, die Kosten, die mit der Gründung bzw. dem Betrieb einer Ordination verbunden sind, zu stemmen. Aber die aktuelle Situation macht den Schritt in die Selbstständigkeit noch herausfordernder: steigende Mieten angesichts verstärkter Nachfrage und Indexanpassungen. Höhere Betriebskosten. Und wer einen Kredit aufnehmen muss, um Investitionen zu finanzieren, muss dafür ebenfalls mehr bezahlen. Ganz zu schweigen von hoher Inflation, die sich in steigenden Preisen für die Praxisausstattung und Dienstleistungen niederschlägt.

Untermiete als Risikobegrenzung

Die Untermiete bietet sich aus einem weiteren Grund an: Ob man als „Einzelkämpfer“ wirtschaftlich erfolgreich sein wird, ist vorab schwer bis unmöglich einzuschätzen. Kurz: Als Untermieter in einer bestehenden Ordination kann ein Arzt sein finanzielles Risiko begrenzen. Und für den Fall, dass alles gut geht und ein solider Patientenstamm aufgebaut werden kann, kann man sich immer noch nach eigenen Räumlichkeiten umsehen.

So attraktiv die Untermiete für viele Ordinationsgründer auch scheinen mag, über eines sollte man sich im Klaren sein, erklärt Dr. Leonhard Göbel, Rechtsanwalt und Partner bei Nepraunik & Prammer: Als Untermieter hat man zwar dieselben Pflichten wie der Hauptmieter, dazu gehört, dass man die Miete pünktlich zahlt, sich an die Hausordnung hält oder mit dem Mietgegenstand sorgfältig umgehen muss, aber nicht dieselben Rechte. So kann etwa der untermietende Arzt leichter gekündigt werden als der Hauptmieter. Auch darf vom ihm mehr Miete verlangt werden – erlaubt ist ein Aufschlag von bis zu 50 % auf die Hauptmiete. Per Gesetz hat der Untermieter auch keinen Anspruch, in die Betriebskostenabrechnung einzusehen.

Für Untermieter ist es meistens auch schwieriger, Mieterrechte durchzusetzen. Ein Außerstreitverfahren bei einer Schlichtungsstelle steht ihm nur aus drei Gründen offen: die Überprüfung der Miethöhe, die Rückforderung nicht erlaubter Ablösen sowie die Anerkennung als Hauptmieter. Bei allen anderen Angelegenheiten muss sich der Untermieter an das zuständige Bezirksgericht wenden. Wird der Hauptmietvertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieter gekündigt, könne der Eigentümer zudem die Räumung und Rückgabe der Ordination auch gegen den Untermieter gerichtlich vollstrecken lassen, so Göbel. Der Untermieter habe im direkten Verhältnis zum Eigentümer nämlich keinerlei vertragliche Rechte. „Verliert der Untermieter seine Räumlichkeiten, kann er nur Schadenersatzansprüche gegen ,seinen‘ Vermieter, also gegen den Hauptmieter geltend machen – und dies auch nur, wenn diesem ein Fehlverhalten vorwerfbar ist“, erläutert Göbel. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Hauptmietvertrag vom Eigentümer aufgelöst wird, weil der Hauptmieter die Miete nicht bezahlt hat.

Untermiete nicht immer erlaubt

Wichtig ist es jedenfalls vorab abzuklären, ob ein Arzt als Hauptmieter überhaupt Flächen untervermieten darf. Denn gerade in den Mietverträgen von Praxen sind häufig Untervermietungsverbote festgeschrieben. „Allerdings sind diese beispielsweise bei Räumlichkeiten, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes unterliegen, nur dann durchsetzbar, wenn der gesamte Mietgegenstand untervermietet wird oder der Untermietzins um mehr als 50 % über dem zulässigen Hauptmietzins liegt“, meint Göbel. Unterliege der Praxismietvertrag dagegen dem ABGB, so dürfe gemäß § 1098 untervermietet werden, sofern dies nicht zum Nachteil des Eigentümers erfolge oder im Vertrag ausdrücklich untersagt wurde. pb

Wissenswertes zur Untermiete:

• Vertragspartner des Untermieters ist der Hauptmieter, nicht der Eigentümer
• Bei Untermietverträgen können dieselben einmaligen Kosten anfallen wie bei
  Hauptmietverträgen, wie Kaution und Rechtsgeschäftsgebühr
• Ein Untermietvertrag kann jederzeit einvernehmlich aufgelöst werden
• Einseitig kann der Untermietvertrag durch eine ordentliche Kündigung beendet
  werden; vom Hauptmieter (Untervermieter) aber im Vollanwendungsbereich des MRG nur aus bestimmten wichtigen Gründen